A desapropriação por utilidade pública, regulada pelo Decreto-Lei 3.365/1941 em atendimento ao artigo 5º, XXIV, da Constituição da República Federativa de 1988, constitui uma das formas de intervenção do Estado na propriedade privada. E foi sob essa disciplina jurídica que o Decreto 55.729/2025, assinado pelo Prefeito do Rio de Janeiro, declarou a utilidade pública do imóvel utilizado por locação no filme Ainda Estou Aqui.
A justificativa apresentada consiste na relevância cultural da obra cinematográfica e na necessidade de preservação da memória histórica e patrimonial do cinema brasileiro, especialmente após o prêmio do Oscar 2025[1] na categoria melhor filme internacional.
No entanto, a análise da legalidade e da adequação do instrumento utilizado para atingir esses objetivos demanda um exame detalhado dos dispositivos legais aplicáveis, além da própria coerência entre a finalidade alegada e os meios empregados.
O fundamento legal e sua adequação
A desapropriação foi fundamentada no artigo 5º, alínea h, do Decreto-Lei 3.365/1941, que prevê como hipótese de utilidade pública a exploração ou a conservação dos serviços públicos.
Entretanto, a vinculação do imóvel a um serviço público efetivo e preexistente não parece suficientemente detalhada no ato expropriatório. Embora a preservação da memória cultural possa ser uma justificativa relevante para a intervenção estatal, a legislação brasileira prevê outros mecanismos mais adequados para esse fim, como o tombamento e o registro de bens culturais imateriais.
Essa desapropriação pressupõe a destinação do bem à realização de um serviço público específico e essencial, e não apenas à valorização simbólica de um local associado a um evento cultural relevante. Assim, se a intenção é criar um espaço museológico, por exemplo, seria prudente demonstrar a inexistência de alternativas menos onerosas ao erário, como a adaptação de imóveis públicos já disponíveis. Por isso, surge o questionamento: há um plano concreto para a instalação de um serviço público no imóvel expropriado? Se o objetivo for exclusivamente preservar a memória cultural, o instrumento legal escolhido parece questionável, apesar da presunção de legitimidade e atendimento ao interesse público.
Alternativa jurídica
Considerando o interesse do Município na preservação do imóvel e sua vinculação ao cinema brasileiro, poder-se-ia utilizar, por exemplo, o tombamento, previsto no Decreto-Lei 25/1937 e no artigo 216 da CRFB/1988, que é um instrumento jurídico apropriado para preservar bens de valor histórico, artístico ou cultural. Diferentemente da desapropriação, o tombamento mantém o imóvel na posse de seu proprietário, impondo restrições ao seu uso e conservação e garantindo sua preservação, sem necessidade de transferência compulsória ao poder público.
E se mesmo assim o Estado considerasse necessária a instalação de um serviço público para a preservação da referida memória, certamente haveria outros imóveis – dos quais já dispõe como proprietário – a serem explorados[2]. Assim, diante de alternativas adequadas, a escolha pela desapropriação suscita um debate sobre a sua real necessidade.
O procedimento de desapropriação - possibilidade de judicialização
O procedimento de desapropriação segue as etapas previstas no Decreto-Lei 3.365/1941: (i) declaração de utilidade pública, feita por decreto; (ii) negociação administrativa, com oferta de indenização ao proprietário; (iii) ação judicial, caso não haja acordo sobre o valor da indenização.
Nos termos da Constituição (artigo 5º, XXIV), a indenização deve ser justa e prévia e, em caso de discordância quanto ao valor ofertado, o proprietário pode contestar a desapropriação, cabendo ao Judiciário fixar o montante da indenização com base em perícia. Além disso, em ação direta promovida pelo proprietário, poderiam ser questionadas outras matérias, como: (i) ausência de interesse público concreto; (ii) desvio de finalidade, caso fique demonstrado que a desapropriação tem objetivos distintos dos previstos na legislação; (iii) violação ao princípio da proporcionalidade, se houver alternativas menos gravosas para alcançar o mesmo objetivo.
Por fim, o impacto financeiro da desapropriação deve ser considerado. Há notícia de que, após a vitória do filme Ainda Estou Aqui como melhor filme internacional no Oscar 2025, o valor da casa subiu para R$ 25 milhões[3]. Assim, diante do valor elevado e da ausência de planejamento detalhado sobre sua utilização futura, é razoável que surjam questionamentos quanto à razoabilidade do gasto público.
Considerações finais
A desapropriação do imóvel utilizado no filme Ainda Estou Aqui levanta relevantes questões jurídicas e administrativas. Embora a valorização da memória cultural seja um interesse legítimo, o ordenamento jurídico brasileiro oferece um instrumento jurídico mais adequado para essa finalidade, além de ter alternativas para a instalação de serviços públicos relacionados.
A ausência de um projeto formalizado para a destinação do imóvel pode comprometer a validade do ato expropriatório, embora não se desconheça que ele possui presunção de legitimidade e atendimento ao interesse público. Além disso, o impacto financeiro no orçamento público também merece atenção, especialmente se considerarmos a existência de outros imóveis públicos que poderiam ser utilizados para a mesma finalidade.
Assim, para evitar questionamentos jurídicos quanto à legalidade e razoabilidade do instrumento escolhido, caberia ao Município justificar de forma mais clara a sua necessidade, demonstrando também a ausência de alternativas viáveis e assegurando que o imóvel será efetivamente utilizado para um serviço público essencial.
[1] A 97ª edição da premiação.
[2] Conferir, a título exemplificativo, alguns até já disponíveis para a comercialização: https://licitaimoveis.rio/sobre/.
[3] Disponível em: https://oglobo.globo.com/rio/noticia/2025/03/03/apos-vitoria-no-oscar-valor-da-casa-onde-foi-gravado-ainda-estou-aqui-subiu-para-r-25-milhoes-diz-corretor.ghtml. Acesso em: 8 mar. 2025.
