Não é uma mudança radical, rápida, mas nos últimos dez anos o uso de potencial construtivo por construtores de Curitiba está lentamente alterando o perfil de um bairro da cidade. O uso de créditos de potencial construtivo permite que as construtores superem limites impostos pela legislação de zoneamento da cidade, aumentando a metragem da construção, bem como o número de pavimentos.
O Plural identificou pelo menos 11 imóveis na região do Vila Izabel construídos nos últimos 10 anos que utilizaram créditos do potencial construtivo para aumentar o número de pavimentos e unidades construídas.
A Vila Izabel é um bairro pequeno encravado entre a Avenida Iguaçu, a Arthur Bernardes, rua Ulisses Vieira e a República Argentina. Quase a totalidade do bairro é composta por áreas de Zona Residencial 4, o que limita as construções na área em 2 pavimentos para habitação unifamiliar e 6 pavimentos para habitação coletiva. O zoneamento também impede o estabelecimento de algumas atividades comerciais e industriais.
Por conta da restrição, o bairro é basicamente composto por condomínios baixos e residências, o que reduz o trânsito na região. Porém, o Plural apurou, pelo menos desde 1999 empreendimentos construídos na região recorreram ao uso de créditos de potencial construtivo para aumentar a área construída, ampliando a capacidade de ocupação na área.
O resultado é a implantação de projetos mais altos e mais populosos. Isso implica também em mais pessoas e mais veículos na região. Um prédio de apartamentos com autorização para construção de mais dois pavimentos pode implicar na oferta ao mercado de mais 8 a 12 unidades habitacionais e a circulação de pelo menos mais 8 a 12 veículos.
Pode parecer pouco, mas para efeito de comparação, uma quadra da Rua Professor Ulisses Vieira - uma das principais via do bairro - comporta 40 carros (excluindo a área da via dedicada a estacionamento. Doze carros a mais representam um terço de ocupação da via.
Na rua Professor Sebastião Paraná, o uso de potencial construtivo em 2013 resultou em um condomínio com 28 unidades residenciais em oito andares e 38 vagas para veículos. Sem o crédito, o prédio teria, no máximo, 24 unidades e 34 vagas para automóveis.
Em 2016 o uso de cotas de potencial construtivo referentes a Reserva Particular do Patrimônio Natural Municipal Bacacheri garantiu mais dois pavimentos e 692 metros quadrados em um empreendimento na rua Tamoios. O mesmo projeto mais créditos de potencial construtivo em 2019, dessa vez referente a Reserva Particular do Patrimônio Natural Municipal Jerivá. Com essa operação a construtora garantiu mais dois pavimentos residenciais e um pavimento comercial.
O imóvel final tem 8 unidades comerciais, 38 residenciais e 93 vagas de garagem. Sem o potencial construtivo o trânsito da região ficaria sem pelo menos 24 veículos desse empreendimento.
Imóveis construídos com uso de créditos de potencial construtivo.
Ocupação ordenada
O estabelecimento, por lei, de zoneamentos com critérios de ocupação de solo em toda cidade é uma das razões para Curitiba ser até hoje reconhecida pelo planejamento urbano. Ao contrário de outras capitais, a capital do Paraná definiu nos anos 1960 e 1970 as finalidades e a forma de ocupação do território municipal. Em locais em que essa ocupação ocorreu formalmente, esses padrões legais resultaram em bairros com espaço para calçadas, ruas bem dimensionadas etc.
Como o Plural relatou em "Moradia popular ajudou a criar bairros mais caros de Curitiba", esse padrão também resultou hoje em áreas altamente valorizadas no mercado imobiliário.
Rosiane Correia de Freitas
Por outro lado, o aumento sistemático do tamanho dos empreendimentos a serem construídos permite a implantação de mais unidades residenciais e comerciais do que o planejamento urbano original considerou ao implantar a rede viária. Em outras palavras: mais pessoas, mais congestionamentos.
Mas para quem investiu em imóveis na região o aumento no número de pavimentos de novos prédios também pode acabar com um dos maiores atrativos do bairro: a linha de visão e o acesso ao sol desimpedido que ser cercado de imóveis baixos garante.
O que é potencial construtivo
O Potencial Construtivo é uma autorização onerosa vendida Prefeitura para permitir a construção além dos limites impostos pela legislação. O governo municipal usa a venda de créditos de potencial construtivo para incentivar a criação de reservas ambientais, a recuperação e proteção de imóveis históricos e o financiamento de obras na cidade.
Parte do custo das obras da Linha Verde, por exemplo, foi financiado pelo leilão de créditos de potencial construtivo.
A venda e uso de créditos de potencial construtivo é legal e determinada por lei em Curitiba, que inclusive determina restrições ao que pode ser feito nas operações. Parte dessa restrição é estabelecida em lei.
A última alteração foi analisada na Câmara Municipal em 2024, mas como o assunto não gera a mesma repercussão ou debates que outros temas mais emocionantes como a inexistência de banheiros unissex em escolas ou a existência de pessoas trans, o tema acaba passando pelo plenário sem grande barulho.
